Gedeelde Schoorsteen Verwijderen
Juridisch, Technisch & Kostenoverzicht (2026)
Een gedeelde schoorsteen mag je NIET zonder schriftelijke toestemming van de buren verwijderen. Dit kan tot rechtszaken, schadeclaims tot €15.000+ en erfrecht-problemen leiden. Dit artikel helpt je de juiste stappen te nemen.
Wat is een Gedeelde Schoorsteen?
Een gedeelde schoorsteen – ook wel woningscheidende schoorsteen genoemd – bevindt zich op de erfgrens tussen twee woningen. Je vindt dit vooral in rijtjeshuizen. Het metselwerk is gezamenlijk eigendom van beide woningen, wat betekent dat beide eigenaren rechten EN verplichtingen hebben.
- Gezamenlijk metselwerk: Één blok beton/steen waar beide huizen tegen aangebouwd zijn
- Gedeeld rookkanaal: Soms één kanaal voor beide woningen, soms twee kanalen in één wand
- Juridische eigendom: BEIDE woningen zijn mede-eigenaar (art. 62-70 Burgerlijk Wetboek)
- Gezamenlijk onderhoud: Beide eigenaren zijn verplicht bij te dragen aan reparaties en vervangingen
Waarom Willen Eigenaren Een Gedeelde Schoorsteen Verwijderen?
Versleten voegwerk, beschadigde loodslabben of verzweating veroorzaken ernstige lekkages. Dit leidt tot schimmel, houtrot en funderingsschade.
Het metselwerk brokkelt af, de bovenplaat is instabiel, of het geheel is scheeggezakt, wat constructieve risico's creëert.
De schoorsteen is beschadigd, vervuild, of past niet meer bij een dak- of gevelrenovatie. Dit herstelt het voorkomen.
Een schoorsteen veroorzaakt koudebruggen en energieverlies. Verwijdering verbetert dakisolatie en energieprestaties.
De haard of kachel is verwijderd en het rookkanaal wordt niet meer gebruikt. De schoorsteen is dan overbodig geworden.
Herhaalde lekkages veroorzaken dure reparaties. Verwijdering elimineert deze voortdurende uitgaven.
Juridische Verplichtingen – Dit MOET je Weten
Een gedeelde muur of schoorsteen is gezamenlijk eigendom. Je kunt het niet zomaar verwijderen zonder schriftelijke toestemming en overeenkomst van je buurman/vrouw. Wie dit negeert, riskert:
- Civiele rechtszaak van de buur
- Schadevergoeding (€2.500 - €15.000+)
- Verplichting tot herstel
- Juridische kosten (advocaat, rechtszaak)
Stap 1: Open Overleg met de Buren
Dit is STAP 1, niet na-gedachte. Zijn openhartig:
- Leg uit WAAROM je het wilt verwijderen (vochtproblemen, renovatie, energiebesparing)
- Toon daadwerkelijke problemen met foto's van vochtplekken, beschadigde voegen, schade
- Bespreek financiële gevolgen en hoe jullie de kosten verdelen
- Vraag naar hun bedenken en wensen (bv. hoe ze willen dat hun dak/gevel wordt afgewerkt)
Stap 2: Schriftelijke Overeenkomst
Mondelinge afspraken zijn juridisch NIET bindend. Zet alles op schrift:
| Onderwerp | Wat moet in de overeenkomst staan? |
|---|---|
| Kostenverdeling | Meestal 50-50, maar kan anders afgesproken worden (bv. één partij betaalt meer) |
| Aansprakelijkheid | Wie betaalt voor schade (water, bouwfouten, onvoorziene problemen) |
| Afwerking | Hoe beide daken en gevels afgewerkt worden (materiaal, kleur, kwaliteit) |
| Aannemer | Wie het werk uitvoert (erkend vakbedrijf, tevoren gekozen) |
| Oplevering | Hoe het opgeleverd wordt (inspectie door beide partijen, foto's) |
| Garantie | Minimaal 10 jaar garantie op waterdichtheid en vakmanschap |
Tips: Laat de overeenkomst optioneel opstellen door een notaris (€150-€300 extra). Dit maakt het rechtsgeldig en bindend. BEIDE eigenaren ondertekenen.
Hoe Verloopt de Technische Verwijdering?
Het verwijderen van een gedeelde schoorsteen vereist specialistische aanpak in 4 fases:
Fase 1: Inspectie & Diagnose
- Bepaal of het een dragend of niet-dragend onderdeel is (cruciaal!)
- Controleer de constructie, aansluitingen en vochtschade
- Maak een veiligheidsbeoordeling
- Fotografeer de huidigetoestand voor beide partijen
Fase 2: Voorbereiding & Bescherming
- Zet steigers/werkhekken rond het werkgebied
- Bescherm beide woningen tegen water- en stofschade
- Sluit het rookkanaal af (indien nog in gebruik)
- Zorg voor vergunning (zie verderop)
Fase 3: Afbreken & Verwijdering
- Laag voor laag voorzichtig afbreken (geen explosieve methoden)
- Deel soms één kant af en laat de andere kant staan (als één buur dit wens)
- Of verwijder volledig van beide zijden
- Ruim interne kanalen en rookkanaal op
Fase 4: Restauratie & Afwerking
- Dak herstellen: Nieuwe dakpannen/bitumen op beide zijden, met juiste overlap
- Gevel afwerking: Opnieuw metselwerk of afwerking waar de schoorsteen zat
- Dakbeschot: Vervangen indien beschadigd (zeer belangrijk!)
- Waterdichte afwerking: Dit is CRUCIAAL – fouten hier kosten later €1.000+
- Isolatie upgrade: Optioneel, maar verbetert energieprestaties
Dit vereist erkende dakdekkers, bouwkundig advies en gespecialiseerde veiligheidsmaatregelen. Fouten hier kunnen €5.000-€15.000 schade kosten.
Is een Bouwvergunning Nodig?
| Situatie | Vergunning Nodig? | Waarom? |
|---|---|---|
| Normale rijtjeswoning | Meestal NEEN | Vergunningsvrij indien niet zichtbaar vanaf voorkant |
| Schoorsteen zichtbaar van voorkant | JA | Gemeentevergunning vereist |
| Monumentaal pand | JA | Erfgoedvergunning vereist (RCE) |
| Dragende schoorsteen | JA | Constructief advies en vergunning nodig |
| Gedeelde schoorsteen | WAARSCHIJNLIJK JA | Raadpleeg gemeente – gedeelde constructies vereisen vaak vergunning |
💡 Tip: Raadpleeg het gemeentelijk Omgevingsloket VOORAF. Zij vertellen je exact wat nodig is. Dit kost niets en bespaard je later gedoe en bouwstopberichten.
Kosten: Wat Kost het Verwijderen van een Gedeelde Schoorsteen?
Het is duurder dan een normale schoorsteen verwijderen. Hier's waarom: je betaalt voor twee daken, twee gevels, en twee partijen overleg.
| Werkzaamheid | Kostenbereik (incl. BTW) |
|---|---|
| Gratis inspectie & advies | €0 (bij erkende bedrijven) |
| Bouwvergunning (indien nodig) | €300 – €750 |
| Verwijdering bovenbouw | €1.250 – €2.250 |
| Volledig verwijderen (incl. binnenwerk) | €2.500 – €4.500 |
| Dakpannen herstellen (beide woningen) | €900 – €1.700 |
| Gevelafwerking/metselwerk | €500 – €1.500 |
| Constructieadvies (draagdeel) | €200 – €600 |
| Isolatie-upgrade (optioneel) | €1.000 – €3.000 |
| TOTAAL (basis scenario) | €3.500 – €6.500 |
- Monumentale woningen (+€2.000 – €5.000)
- Zeer hoge daken of lastig bereikbare locaties (+€1.000 – €3.000)
- Dragende schoorsteen die ondersteund moet worden (+€2.000 – €5.000)
- Extra wensen: steenstrips, loodwerk, uitgebreide isolatie (+€500 – €2.000)
Praktische Stappenplan voor Succes
- Maak een assessment: Waarom wil je dit echt doen? Vochtproblemen? Energiebesparing? Renovatie? Dit bepaalt de urgentie.
- Spreek met je buren: Dit is stap 1, niet na-gedachte. Wees openhartig, toon foto's van problemen, vraag hun input en bedenken.
- Zet alles schriftelijk: Geen mondelinge afspraken! Een eenvoudige overeenkomst beschermt beide partijen.
- Bel de gemeente: Check of een vergunning nodig is. Dit kost geen geld en bespaard je later gedoe.
- Laat inspectie doen: Huur een erkend dakdekker of bouwkundig adviseur in. Zij bepalen of het dragend is.
- Vraag offertes aan: Zorg voor duidelijke prijzen, materiaalkeuze, garantie. Vergelijk minimaal 2-3 offertes.
- Laat het werk uitvoeren: Door erkend vakbedrijf met ervaring. Zorg voor foto's voor/tijdens/na.
- Vraag garantie: Zorg dat je schriftelijk garantie hebt op minimaal 10 jaar waterdichtheid.
Waarschuwingen: Dit Kan Fout Gaan
🚨 Echte Casuïstiek uit Onze Praktijk:
Geval 1: Geen Schriftelijke Afspraak
Wat gebeurde: Familie verwijderde schoorsteen zonder overeenkomst. Later claimde buur schadevergoeding voor 'ongeautoriseerde wijziging van erfgrens'. Rechtszaak kostte €5.000+, buur kreeg €3.000 schadevergoeding.
Lering: ALTIJD schriftelijk vastleggen met handtekening.
Geval 2: Slechte Afwerking
Wat gebeurde: Vakbedrijf haalde schoorsteen weg maar liet dak niet waterdicht af. 6 maanden later vochtproblemen en schimmel. Herstellingen kostten €8.000, aannemer had geen garantie.
Lering: Eis waterdichte afwerking EN 10-jaar garantie in schrift.
Geval 3: Dragende Schoorsteen Niet Herkend
Wat gebeurde: Eigenaar verwijderde schoorsteen. Bleek later DRAGEND te zijn. Zettingscheuren in het dak. Herstellingen > €15.000, aannemer niet aansprakelijk.
Lering: ALTIJD constructief advies vooraf door erkende specialist.
Kies voor Zekerheid met Blankers Dakdekkers
Een gedeelde schoorsteen verwijderen is complex: juridisch, technisch, en financieel. Je hebt een partner die alle aspecten beheerst.
✓ Wat Blankers Dakdekkers Doet:
- Gratis inspectie: Wij bepalen of het dragend is en analyseren alle risico's
- Juridisch advies: Gids door het overlegtraject met je buren
- Communicatie-ondersteuning: Wij helpen beide partijen tot een mooie overeenkomst
- Duidelijke offerte: Geen verrassingen, alles vooraf in schrift
- Professionele verwijdering: Vakkundig werk aan beide zijden van het dak
- 10 jaar garantie: Waterdicht opgeleverd, garantie op papier
📞 Contact Blankers Dakdekkers voor Gratis Inspectie
Telefoon: 085 – 060 32 83
E-mail: info@blankersdakdekkers.nl
Vraag vandaag nog een vrijblijvende inspectie en offerte aan. Wij adviseren je op juridische, technische én financiële aspecten.
